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近日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称建信长租ABS）在上海证券交易所挂牌。记者了解到，作为市场首只产权类持有型不动产ABS，本次产品在发行阶段积极推动投融资对接，在二级市场交易及流动性支持方面开展多项机制探索及创新，形成了一定的市场示范效应。

“在持有型不动产ABS的产品设计中，流动性支持机制、二级市场活跃机制均聚焦投资端，着力为不动产基础设施领域的耐心资本提供收益性与稳定性兼顾的配置品类。”上交所相关负责人告诉记者。

投融端协同 发挥交易所债市功能

建信长租ABS的顺利挂牌上市是产权市场与资本市场规范衔接和组合联动的一次积极创新与探索，进一步丰富企业融资工具，也为投资机构资产配置提供新选择，其顺利上市标志着产权市场与资本市场在盘活存量资产、形成投融资良性循环方面的重要突破，形成良好市场示范效应。西部证券固收负责人表示，“持有型不动产ABS的推出，为投资机构在公募REITs之外，提供了一个新的参与不动产权益投资交易的途径。”

持有型不动产ABS从创设到落地过程中，投资机构对权益型ABS产品的看法逐步加深，共识也逐步凝聚，目前已初步形成了特有的产品投资逻辑。同时，在持有型不动产ABS的发行过程中，投资机构也深度参与产品方案设计，和发行人共同打磨产品条款，在满足发行人需求的同时保障投资人的利益。作为建信长租ABS项目的投资人，国泰君安证券REITs投资交易负责人也表示，“建信长租ABS等持有型不动产ABS平台条款设置更多样化和个性化，投资者对于底层资产的运营管理更有参与感和把控力，结束退出方式更自由和灵活。因此，持有型不动产ABS是投资机构投资整体基础设施不动产板块的重要配置工具。”

“目前债券收益率处于阶段性低位，优质不动产资产的投资性价比进一步凸显。”一位参与产品投资的保险机构负责人告诉记者，“成熟的持有型不动产ABS产品通过合理引入外部杠杆，成熟的运营机制、流动性机制的设计，同样可以保障现金收益的稳定以及退出的确定性。”

为便利投资机构表达自身诉求，助力投融两端相向而行。上交所发挥“交易所搭台，市场机构唱戏”机制，组织多场投资机构交流会，邀请保险机构、银行理财、基金公司、券商自营等各类机构参加，探讨交流产品信息披露、管理人激励约束机制、存续期管理机制等共性问题，梳理形成优化建议提供至发行人，切实降低双方信息不对称。持有型不动产ABS产品的专题交流会上，投资机构与发行人、中介机构及评级机构展开热烈讨论，交流产品的投资逻辑、机制安排，加深产品理解。

记者了解到，在计划管理人及联席销售机构招商证券产品推介过程中，保险、理财、券商自营、公募基金、信托机构等多元化投资人积极关心关注产品的审批与发行，通过交流，投资机构对权益型ABS产品逐步加深认知，大家更多地聚焦产品治理机制、底层资产情况、运营管理等要素，标志着不动产ABS产品从主体信用向资产信用的进一步转型，将有利于进一步发挥此类产品帮助企业盘活存量的优势。

一二级联动 活跃二级市场交易

记者了解到，持有型不动产ABS产品通过在信息披露、激励约束、二级市场交易、流动性支持、持续扩募、运营治理等方面开展“六大机制”设计与创新，促进投融交流。

传统ABS产品在二级市场的流动性相对较低，因此持有型不动产ABS产品在设计之初，就设置了“开放退出流动性支持”机制，允许发行主体设置一定的开放退出支持比例，满足部分投资者退出需求，并通过季度披露估值、净值交易的方式为投资人提供二级市场交易价格的“锚”，在激活流动性的同时，稳定二级市场非理性波动。

财信证券固定收益部负责人告诉记者，“建信长租ABS的流动性支持机制为投资者提供了定期的进出渠道，在很大程度上可以确保产品的流动性和稳定性。”

而在二级市场活跃机制方面，持有型不动产ABS持续引入多层次的二级市场流动性改善安排，提升多元化投资者吸引力。对于交易所债券做市商，上交所鼓励其将持有型不动产ABS纳入自选做市品种，主动提供双边报价服务。同时，有报价意愿的证券公司还可为持有型不动产ABS的新老投资者提供撮合服务，促进投资者交易达成。

建信长租ABS在上交所挂牌后，做市商和询报价机构积极发挥价格发现和流动性提供功能，中金公司、申万宏源证券、中信证券、财信证券、国泰君安证券、申港证券、西部证券等主动报出双边价格，促使买卖价差持续收敛，促进达成多笔交易。中信证券相关业务负责人表示，“二级市场活跃机制基于询报价机构在资产证券化领域积累的专业优势及定价能力，在上市首日即实现与市场参与者的高效互动，进一步提升了产品的流动性。”

中金公司作为建信长租ABS项目的投资人、询报价机构，其固定收益部负责人表示，“一级承销、二级做市联动的全链条服务在为原始权益人提供全方位融资支持的同时，有助于提升二级市场流动性。而交投活跃度的提升有助于提高原始权益人在市场的影响力，进一步发挥其对实体经济的支持作用。”

申万宏源证券作为建信长租ABS的询报价机构之一，其FICC事业部做市负责人表示，“我们的做市商团队在项目入库、估值、报价策略开发等各环节通力配合，通过专业的做市服务促成交易，吸引更多的投资者参与，支持持有型不动产ABS市场发展和培育，促进机构类型丰富多元化。”

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